SUMMER BLOG SERIES: De l'intention à l'acte - Partie 7 : Le compromis et l'acte notarié

Vendre ou acheter une maison en Flandre est un processus qui doit être suivi avec attention, avec de nombreuses démarches juridiques et administratives à franchir. Au cœur de ces transactions immobilières se trouve le « compromis », un document clé qui constitue la première étape formelle vers la vente d'un bien immobilier. Mais ce n'est que le début.

Cet article explore le parcours complexe de la vente immobilière en Flandre, en examinant le compromis, les documents obligatoires impliqués dans la vente et le processus crucial de signature de l'acte notarié. De la capture de l'intention des vendeurs et des acheteurs à la garantie du respect de la loi, cet article met en évidence les éléments et étapes clés impliqués dans les transactions immobilières dans cette région. Si vous envisagez de vendre ou d'acheter une propriété en Flandre, ce guide fournit des informations précieuses sur le processus pour vous aider à négocier en toute confiance et en connaissance de cause.

 

Quel est le compromis lors de la vente d’une maison ?

Le compromis lors de la vente d'un logement, également appelé « compromis de vente », joue un rôle crucial dans le processus immobilier belge. Il s'agit du premier document juridique formel qui enregistre l'intention du vendeur et de l'acheteur de vendre et d'acheter une maison. Ce compromis, généralement rédigé par un agent immobilier ou un notaire, est bien plus qu'une simple poignée de main symbolique ; il jette les bases de l’ensemble du processus de vente.

 

Cette première étape d’une transaction immobilière résidentielle consiste à établir les détails clés, tels que le prix de vente, la date de livraison et les éventuelles modalités ou clauses applicables. Ainsi, le compromis lors de la vente d’une propriété est la première étape vers la conclusion d’un accord contraignant entre le vendeur et l’acheteur, et il est essentiel pour une vente immobilière fluide et juridiquement contraignante.

 

 

Quels sont les documents obligatoires pour vendre un logement en Flandre ?

 

Le certificat de contrôle de l'installation électrique

Aussi appelé rapport de contrôle électrique, il s’agit d’un document officiel qui indique si l’installation électrique d’un bâtiment est conforme aux normes de sécurité électrique applicables. Ce certificat est très important lors de la vente d'une maison ou pour certaines rénovations. Lors de la vente d’une maison, il est obligatoire de présenter un certificat d’inspection valide de l’installation électrique. La vente ne peut avoir lieu sans un certificat positif. Un certificat de contrôle positif est généralement valable dix ans, sauf modification majeure de l'installation électrique.

 

Un certificat EPC

Autrement dit, le « Certificat de Performance Energétique » est un document officiel qui renseigne sur l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Ce certificat vise à donner aux acheteurs ou locataires potentiels un aperçu de la performance énergétique d'un bâtiment et à stimuler des choix conscients en matière de consommation d'énergie et de durabilité. Le certificat EPC doit être présent lors de la vente d'une maison. Voici les points clés d’un certificat EPC :

• Label énergétique : Le certificat contient un label énergétique qui varie de A (très économe en énergie) à G (très peu économe en énergie). Ce label donne une indication claire de l'efficacité énergétique du bâtiment.
   
• Consommation d'énergie : Le document contient des informations sur la consommation d'énergie estimée du bâtiment, y compris le chauffage, la climatisation, la ventilation et l'approvisionnement en eau chaude. Cela aide les résidents ou locataires potentiels à se faire une idée des coûts énergétiques attendus.
   
• Recommandations : Parfois, le certificat EPC comprend également des recommandations d'améliorations pouvant augmenter l'efficacité énergétique du bâtiment. Cela peut inclure l’isolation, les systèmes de chauffage et les sources d’énergie renouvelables.
   
• Durée de validité : Le certificat EPC a une durée de validité limitée, généralement 10 ans. Passé ce délai, il convient de le réévaluer.

 

Un certificat d'inventaire de l'amiante

 

Est un document officiel qui indique si un bâtiment contient des matériaux contenant de l'amiante, et si oui, quels matériaux et où ils se trouvent. Ce certificat est d'une grande importance pour la sécurité et la santé des personnes qui travaillent ou séjournent dans le bâtiment, car les fibres d'amiante peuvent présenter de graves risques pour la santé lorsqu'elles sont inhalées. Ce certificat est obligatoire en Flandre depuis novembre 2022 pour la vente de logements construits avant 2001.

Voici les aspects les plus importants d’un certificat d’inventaire d’amiante :

• Identification de l'amiante : Le certificat identifie spécifiquement quels matériaux du bâtiment contiennent de l'amiante. Cela peut inclure des matériaux isolants, des toitures, des carreaux de sol et des tuyaux isolants.
   
• Localisation de l'amiante : Il indique également où se trouvent ces matériaux contenant de l'amiante dans le bâtiment. Ceci est essentiel pour une gestion sûre et, si nécessaire, pour le retrait de l’amiante.
   
• Recommandations : En fonction des résultats de l'inventaire, le certificat peut contenir des recommandations de gestion, de désamiantage ou d'isolement pour assurer la sécurité des résidents ou des salariés.
   
• Exigences légales : Dans de nombreux pays, dont la Belgique, il existe des exigences légales pour réaliser un inventaire de l'amiante, notamment dans les projets de rénovation ou de démolition.
   

 

Le certificat d’inventaire amiante est indispensable pour minimiser les risques d’exposition à l’amiante.

 

Bodemattest

 

Est un document officiel qui fournit des informations sur la qualité du sol d'une parcelle spécifique. Ce certificat est important dans les transactions immobilières et la promotion immobilière, car il offre aux acheteurs et investisseurs potentiels un aperçu des conditions environnementales du site en question.

Voici les aspects les plus importants d’un certificat de sol :

• Qualité du sol : Le certificat contient des informations sur la qualité du sol de la parcelle, y compris des données sur d'éventuels contaminants ou problèmes de sol.
   
• Données historiques : elles peuvent contenir des données historiques sur les activités sur site qui pourraient avoir affecté la qualité des sols, telles que l'utilisation industrielle, le stockage de substances dangereuses ou la pollution.

 

• Mesures d'assainissement : Si des mesures d'assainissement ont déjà été prises pour lutter contre la contamination du sol, cette information est également indiquée.
   
• Validité : Le certificat de sol a une durée de validité et doit être mis à jour si des changements significatifs surviennent sur la parcelle.
   
• Influence sur les transactions immobilières : Dans les transactions immobilières, il est d'usage de fournir un certificat de sol valide aux acheteurs potentiels. Cela leur permet de prendre des décisions d’achat éclairées et de comprendre les risques liés au sol.

 

 

Le certificat pour le réservoir de fioul

Démontre qu’un réservoir de mazout souterrain ou hors sol répond à des normes environnementales et à des règles de sécurité spécifiques. Ce certificat est d'une grande importance pour les propriétaires qui utilisent du fioul pour le chauffage et le stockage, car il garantit la sécurité et le respect des réglementations environnementales.

Voici les aspects les plus importants du certificat de réservoir de mazout :

• Inspection et conformité : Avant la délivrance d'un certificat, le réservoir de mazout est inspecté pour s'assurer qu'il répond aux normes légales en matière de sécurité et de protection de l'environnement.
   
• Durée de validité : Le certificat a une durée de validité limitée, généralement dix ans. Passé ce délai, le réservoir doit être réinspecté et certifié.
   
• Vente d'une maison : Lors de la vente d'une maison avec réservoir de mazout, le certificat est obligatoire et doit être transféré au nouveau propriétaire.
   
• Assurance et responsabilité civile : Avoir un certificat de réservoir de mazout valide est souvent requis pour pouvoir réclamer une assurance pour les dommages potentiels dus à des fuites ou à d'autres problèmes liés au réservoir.
   
• Aspects environnementaux : Le certificat garantit que le stockage du fioul n'a pas d'impact négatif sur l'environnement, notamment une pollution des sols et des eaux souterraines.

 

 

Informations sur la vulnérabilité des biens immobiliers aux inondations

Souvent appelé analyse de l’eau, il fait référence à des données et à des rapports indiquant si un terrain ou un bâtiment particulier se trouve dans une zone sujette aux inondations. Ces informations sont vitales pour les propriétaires, les acheteurs et les promoteurs car elles les aident à évaluer le risque d’inondation et à prendre les précautions appropriées. 

Les aspects importants des informations sur la vulnérabilité des biens immobiliers aux inondations sont les suivants :

• Risque d'inondation : Il indique si une zone particulière est susceptible d'être inondée et, si oui, dans quelle mesure. Cela peut aller de faible à élevé.
   
• Zone inondable : Elle identifie des zones spécifiques sujettes aux inondations, telles que les vallées fluviales, les zones côtières ou les terrains bas.
   
• Données historiques : elles peuvent contenir des données historiques sur les inondations précédentes dans la zone, y compris leur fréquence et leur gravité.
   
• Exigences légales : Il existe une obligation d'information lors d'une vente ou d'une location de plus de 9 ans.
   
• Assurance et coûts : Cela affecte la disponibilité de l'assurance contre les inondations et peut affecter le coût de l'assurance des biens.

 

 

Le dossier post-intervention

Il s'agit d'un document établi après l'achèvement de travaux de construction ou de rénovation d'un immeuble. Ce dossier contient des informations importantes sur les travaux réalisés et les matériaux utilisés. C’est essentiel pour la sécurité et l’entretien à long terme du bâtiment.

Certains aspects importants du dossier post-intervention sont :

• Données techniques : Le dossier contient des informations techniques sur les travaux réalisés, notamment les plans de construction, les méthodes de construction et les matériaux utilisés.
   
• Informations de sécurité : Elles contiennent des informations liées à la sécurité du bâtiment, telles que l'emplacement des éléments de structure, des installations électriques et des sanitaires.
   
• Instructions de maintenance : Il peut contenir des recommandations pour la maintenance de composants ou de systèmes spécifiques dans le bâtiment, afin de prolonger leur durée de vie et de prévenir les problèmes.
   
• Services publics et canalisations : des informations sur l'emplacement des services publics tels que l'électricité, l'eau, le gaz et les égouts peuvent également être incluses.
   
• Exigences légales : Dans certains pays ou régions, il est obligatoire de constituer et de conserver un dossier post-intervention pour certains types de travaux de construction ou de rénovation. En Flandre, cela est obligatoire pour les logements construits ou rénovés après mai 2001.
   

Le dossier post intervention revêt une grande importance pour les propriétaires, les gestionnaires et le personnel d’entretien puisqu’il les aide à comprendre la structure et les aspects techniques du bâtiment. Cela facilite également l’entretien futur et les éventuelles rénovations ultérieures.

 

 

Informations d'urbanisme

Désigne les données et la documentation relatives à l'aménagement du territoire et à l'utilisation des terrains et des bâtiments dans une zone donnée. Ces informations sont vitales tant pour les promoteurs immobiliers que pour les propriétaires privés, car elles aident à comprendre les aspects juridiques et urbanistiques d’un emplacement. En tant que vendeur, vous êtes tenu de fournir à l'acheteur des informations urbanistiques sur le permis d'urbanisme, les éventuelles violations de construction, les droits de préemption des tiers et les règles d'attribution.

Voici quelques éléments importants d’information en matière d’urbanisme :

• Plans de zonage : Ceux-ci indiquent quels types d'utilisations sont autorisées dans une zone spécifique, par exemple résidentielle, commerciale, industrielle ou agricole. Ils déterminent également des éléments tels que la hauteur maximale des bâtiments, la densité des bâtiments et les espaces verts.
   
• Permis et réglementations : Informations sur les permis requis et les réglementations de construction applicables aux projets de construction et au développement immobilier.
   
• Facteurs environnementaux : Données sur les facteurs environnementaux pouvant influencer le développement immobilier, tels que les risques d'inondation, les réserves naturelles et l'état des sols.
   
• Infrastructure : informations sur la disponibilité des services publics tels que l'eau, l'électricité, l'assainissement et les routes.
   
• Considérations historiques et culturelles : Le cas échéant, les informations de planification peuvent également faire référence à des zones de protection historiques ou culturelles susceptibles d'avoir un impact sur les projets de développement.

 

 

Informations sur la valeur patrimoniale

Désigne les données et la documentation relatives à la valeur historique, culturelle, architecturale ou archéologique d'un bâtiment, d'un site ou d'une zone. Ces informations sont d'une grande importance pour la préservation et la protection du patrimoine et jouent un rôle crucial dans le développement et la conservation immobiliers.

Les éléments d’information importants sur la valeur patrimoniale sont :

• Importance historique : Il identifie et documente l'importance historique d'un bâtiment ou d'un emplacement particulier, y compris les détails de ses origines, de son architecture et de ses anciens habitants.
   
• Importance culturelle : Cela peut faire référence à la valeur culturelle d'un bâtiment ou d'une zone, par exemple s'il a joué un rôle important dans la culture, les traditions ou le patrimoine d'une communauté.
   
• Caractéristiques architecturales : décrit les caractéristiques architecturales qui rendent un bâtiment ou un emplacement unique, telles que le style architectural, la conception et les éléments artistiques.
   
• Statut de protection : Informations sur le statut de protection juridique des bâtiments ou zones patrimoniaux, tels que les monuments historiques ou le patrimoine protégé.
   
• Mesures de conservation : Il peut inclure des recommandations de mesures de conservation pour maintenir la valeur patrimoniale, y compris des directives de restauration et d'entretien.
   

Les informations sur la valeur patrimoniale sont essentielles pour les gouvernements, les organismes patrimoniaux, les propriétaires immobiliers et les promoteurs immobiliers. Il contribue à équilibrer le développement immobilier avec la préservation des trésors historiques et culturels.

 

 

Que doit contenir un compromis ?

Lors de la rédaction d'un compromis de vente pour une propriété en Flandre, également connu sous le nom de « compromis de vente », plusieurs éléments cruciaux doivent être inclus pour protéger les intérêts de l'acheteur et du vendeur. Voici un aperçu plus détaillé :

• Identification des parties :  les noms complets, les adresses et les tiers représentatifs doivent être clairement indiqués. Cela inclut le(s) acheteur(s), vendeur(s) et tout agent immobilier ou notaire impliqué dans la transaction.
   
• Description de la propriété :  L'entente doit contenir une description précise et détaillée de la propriété à vendre. Cela comprend l'adresse exacte, les détails du registre foncier et toutes les caractéristiques spécifiques ou éléments inclus, tels que les appareils électroménagers, les meubles ou les accessoires.
   
• Prix ​​et conditions de paiement :  définissez le prix d'achat convenu et précisez les conditions de paiement. Cela comprend les détails du dépôt (généralement 10 % du prix d’achat) et la date d’échéance des paiements.
   
• Conditions :  Toutes les conditions qui doivent être remplies avant que la vente ne devienne définitive doivent être clairement indiquées. Celles-ci peuvent inclure des conditions telles que l’obtention d’un financement, la réussite d’une inspection du bâtiment ou la résolution de tout litige juridique relatif à la propriété.
   
• Calendrier :  Le calendrier des différentes phases de la vente doit être déterminé. Cela comprend la date d'achèvement prévue, le délai pour effectuer les inspections et toute autre date importante.
   
• Amendes et dommages :  il est important d'inclure des dispositions concernant les amendes ou les dommages-intérêts en cas de violation de l'accord par l'une ou l'autre des parties.
   
• Notaire et Inscription :  Indiquez le nom du notaire chargé de formaliser la transaction et d'enregistrer le transfert de propriété au registre foncier.
   
• Autres dispositions :  Outre les éléments ci-dessus, il peut y avoir d'autres clauses spécifiques à la situation, comme le transfert des contrats de location en cours ou l'état d'entretien du bien.
   

Il est de la plus haute importance de faire appel à une assistance juridique lors de la rédaction de cet accord afin de garantir qu'il répond à toutes les exigences légales et que les intérêts des deux parties sont protégés.

 

 

L'acte notarié

Le processus de signature d'un acte et de transfert de propriété chez un notaire lors de la vente d'une maison en Flandre se déroule en plusieurs étapes et implique des procédures juridiques minutieuses.

Afin de garantir que les tiers soient informés de la vente d'un bien immobilier, la vente d'un bien immobilier est toujours transférée au registre de l'Office de la sécurité juridique (anciennement appelé « Office des hypothèques »). Cela n’est pas possible avec un simple compromis. L'inscription et le transfert ne sont possibles qu'avec un acte notarié.

Voici un aperçu de la façon dont ce processus se déroule généralement :

Étape 1 : Signature de l'acte authentique

1. Préparation notariale : Avant de signer l'acte, le notaire rassemblera soigneusement tous les documents et informations nécessaires au transfert. Cela comprend l'identification des parties, la description de la propriété, les documents obligatoires, le prix d'achat et les conditions de paiement ainsi que d'autres détails pertinents.
2. Rendez-vous chez le notaire : Toutes les parties concernées, y compris le(s) acheteur(s) et vendeur(s), prennent rendez-vous avec le notaire pour signer l'acte. Cela se passe généralement chez le notaire.
3. Lecture de l'acte : Le notaire lit l'acte à toutes les personnes présentes pour s'assurer que chacune est pleinement informée du contenu et des conséquences de l'accord. Toutes les questions peuvent recevoir une réponse à ce moment.
4. Signature : Après la lecture de l'acte, toutes les parties concernées, y compris le notaire lui-même, signent l'acte authentique. Cela rend l’accord officiel et juridiquement contraignant.

 

Étape 2 : Inscription au Registre Foncier

1. Remise de l'acte au Cadastre : Après signature, l'acte authentique est remis par le notaire au Cadastre (l'organisme gouvernemental compétent). C’est le moment officiel où a lieu le transfert de propriété.
2. Inscription : Le cadastre enregistre l'acte et reconnaît ainsi le nouveau propriétaire du logement. Cet enregistrement est indispensable pour formaliser le transfert de propriété et protéger les droits du nouveau propriétaire.

 

Étape 3 : Paiement des taxes et droits

1. Paiement des frais d'enregistrement : Après la signature de l'acte authentique, le ou les acheteurs sont tenus de payer les frais d'enregistrement. Cette taxe est basée sur le prix d'achat et peut varier en fonction de la région et d'autres facteurs.
2. Autres coûts : selon la situation spécifique, d'autres taxes, coûts ou prélèvements peuvent s'appliquer.

 

Étape 4 : Remise des clés et transfert de propriété

1. Remise des clés : Après avoir effectué les étapes ci-dessus, la remise effective des clés et la possession de la propriété ont lieu. Cela se fait souvent à la date d’achèvement convenue.

 

La signature de l'acte authentique et le transfert de propriété devant notaire sont un processus strictement réglementé qui garantit que la vente d'un bien immobilier en Flandre est juridiquement correcte et transparente. Il est de la plus haute importance de faire appel à un notaire expérimenté pour guider le processus et garantir que toutes les exigences légales sont respectées. Les agents immobiliers doivent également traiter très régulièrement avec des notaires et des actes. Ils peuvent donc parfaitement vous guider et vous guider tout au long de ce processus.

 

Conclusion

En Flandre, le compromis sur la vente d'un logement est un document juridique fondamental qui formalise l'intention tant du vendeur que de l'acheteur de réaliser une transaction immobilière. Il ne s’agit pas seulement d’une étape symbolique, mais plutôt de la première étape d’un processus qui jette les bases de la vente immobilière complète.

De plus, il existe des documents et certificats obligatoires qui doivent être fournis pour répondre aux exigences légales lors de la vente d'une propriété en Flandre. Considérez, par exemple, le certificat EPC, le certificat amiante, l'inspection électrique, etc. Ils sont tous cruciaux pour garantir une transaction juridiquement correcte et pour protéger la sécurité et les droits de l'acheteur et du vendeur.

Le processus de signature de l’acte notarié et de transfert de propriété devant notaire constitue la dernière étape du processus de vente immobilière. Cela implique des procédures juridiques minutieuses, notamment l’inscription au registre foncier et le paiement des frais d’enregistrement et d’autres taxes. Ce processus garantit que le transfert de propriété est juridiquement correct et transparent.

Il est de la plus haute importance de demander conseil à des experts et de travailler avec des professionnels expérimentés, tels que des notaires et des agents immobiliers, pour comprendre et gérer les complexités des transactions immobilières en Flandre. En suivant ces étapes et en respectant les exigences légales, les acheteurs et les vendeurs peuvent conclure des transactions immobilières en toute confiance et maintenir la valeur et l’intégrité de la propriété.

 

 

Merci

Et voilà, notre série estivale touche à sa fin. En 7 épisodes, nous avons découvert pourquoi quelqu'un veut vendre en premier lieu, quelles en sont les motivations ? Qu’est-ce qui joue un rôle psychologiquement ? Nous avons ensuite réfléchi aux prochaines étapes nécessaires à la réalisation de ce souhait : de la présentation à la commercialisation, des visites à l'acte notarié. Nous espérons que cette série vous a apporté plus de clarté et pourra servir de base à votre propre histoire.

Si vous avez des questions ou souhaitez discuter sans engagement de vos ambitions avec un expert de notre équipe, n'hésitez pas à nous contacter via le bouton ci-dessous.

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Nous vous remercions d’avoir suivi cette série de blogs et attendons avec impatience le prochain !