VLOG EP.3 : Des charges mensuelles élevées dans un immeuble d'habitation : une mauvaise chose ?

Bonjour,

Bienvenue dans un nouvel épisode des "Fondations de l'immobilier".
Aujourd'hui, nous allons parler des charges mensuelles dans un immeuble d'appartements et pourquoi des charges mensuelles élevées ne doivent pas toujours être un désavantage lors de la vente.

Toute personne qui possède un appartement les connaît, les charges mensuelles dans un immeuble. De nombreux acheteurs potentiels sont horrifiés par des charges mensuelles élevées et ne visiteront même pas un appartement si celui-ci présente des charges mensuelles élevées. Ainsi, la vente d'un appartement dont les charges mensuelles sont élevées semble difficile et le prix de vente en pâtira.  

 

Mais comme les charges mensuelles peuvent être composées d'une grande variété de types de coûts, des charges mensuelles élevées ne doivent pas nécessairement être négatives pour l'acheteur, et donc pour le vendeur. En tant que vendeur d'un appartement dont les charges mensuelles sont élevées, il est important de commencer par faire une bonne analyse de la composition des charges mensuelles. Quelle part des charges correspond à l'utilisation privée des services publics tels que le chauffage ou l'eau ? Quelle part des charges est destinée à un fonds de réserve ? Quels coûts dans les charges sont de nature temporaire, pour le renouvellement d'une façade, par exemple ? 

 

Permettez-moi de donner un exemple pratique :
Nous supposerons un "cas" où un propriétaire a reçu une facture finale du syndic à la fin de l'année de 3 600 euros, soit également 300 euros par mois. Cela semble être une somme énorme. Mais supposons que l'analyse du relevé montre que ces frais incluent le paiement du chauffage privé, car l'appartement est chauffé par une chaudière collective ? Et supposons que cela corresponde à 1 200 euros par an ou 100 euros par mois. Il en va de même pour la consommation d'eau. Supposons que cela passe aussi par le syndic et que cela correspond à 180 euros par an ou 15 euros par mois. Si vous utilisez une chaudière individuelle ou un branchement d'eau individuel pour chauffer ou fournir de l'eau à un appartement, vous devez également payer ces frais, mais séparément, en plus des charges mensuelles. Dans cet exemple, on peut donc dire que les charges réelles de la copropriété, sans la consommation privée, ne sont en fait que de 3 600 euros moins 1 200 euros pour le chauffage moins 180 euros pour l'eau, soit 2 220 euros sur une base annuelle. Par mois, cela ramène en fait les charges à 185 euros par mois. Cela jette immédiatement une lumière différente sur les dépenses mensuelles.

 

Mais supposons que les comptes rendus des assemblées générales et le relevé annuel montrent également qu'un montant mensuel de 100 euros est demandé pour le renouvellement de la façade de l'immeuble ? Et que cela dure depuis deux ans mais ne durera qu'une année de plus ? On pourrait alors penser que dès que ces demandes seront terminées et que la façade sera renouvelée, les charges mensuelles reviendront à 185 euros moins 100 euros, soit en fait seulement 85 euros de charges mensuelles pour la seule copropriété. 

 

Vous voyez comment nous sommes passés d'une perception de 300 euros par mois de charges, à une perception de 85 euros par mois ? Ainsi, lors de la vente d'un appartement dont les charges mensuelles sont élevées, il est très important de commencer à analyser et à "fractionner" correctement les charges. Commencez à les décomposer en petits morceaux plus faciles à gérer. Au lieu de tout regrouper et d'annoncer les dépenses mensuelles comme un gros morceau de 300 euros/mois, il est préférable de communiquer clairement la division de ces dépenses mensuelles et d'ajouter les nuances nécessaires.

 

Dans l'exemple que je viens de donner, vous pouvez même commencer à utiliser les coûts mensuels comme un argument de vente. En effet, vous pouvez dire que la façade de l'immeuble sera entièrement rénovée et que le propriétaire/vendeur a déjà payé les 2/3 de ce coût, mais que la jouissance en sera réservée au nouveau propriétaire/acheteur. Et si l'on tient compte de la période de temps jusqu'à l'acte authentique, où les charges sont encore pour le vendeur, le nouvel acheteur n'aura à payer que 8 mois, soit 800 euros, pour le renouvellement duquel le vendeur aura payé 2 800 euros.

 

Vous voyez donc que la vente d'un appartement avec des charges élevées dépend d'une bonne communication sur les charges mensuelles.  

 

Voilà, c'était un autre épisode des "Fondations de l'immobilier".
La prochaine fois, nous aborderons la question de savoir quand il est préférable pour un propriétaire d'accepter une offre et quelle est la meilleure stratégie d'acceptation possible. 

 

Veillez donc à vous abonner à notre chaîne YouTube pour ne pas manquer le prochain épisode. 

À bientôt !